Play alone by 無我

현재 언론은 하루가 멀다하고 전세대란이라는 용어를 쓰면서 전세구하기가 하늘에 별따기라고 합니다.
그런데, 제가 구해 본 결과는 달랐습니다.
다음 주 16일에 이사를 갑니다. 물론 서울이 아닌 광명으로 이사를 가긴 하지만 그래도 수도권지역 전세대란이 일어나고 있고 매물이 없어 구할때가 없다고 난리도 아닌 것에 비하면 전 쉽게 구했습니다.

부동산 사람들에게 물어봐도 매물이 없다고 하더군요.
그런데 재미있는건 매물있다고 다른 부동산에서는 전화가 계속 옵니다.
매물없으니 계약하라는 식으로 유도를 하긴 하는데, 사실 실제와 언론과는 조금 달라보입니다.

그 내막을 잘 살펴보면 이렇습니다.

정부에서 대출금을 갚아라고 하면서 DTI규제완화를 선언했습니다.
서울의 집들 특히 강남지역 및 아파트들이 들썩이기 시작합니다.
즉, 현재 집주인들은 대다수 자기 집이 있고, 다른 아파트들을 대출로 사서 전세를 놓은 상황이기 때문입니다.
잘 보시면, 강남, 송파(가장 많은 전세값이 올랐다고 하는데..이유는 있습니다), 서초등의 지역에 많은 집들은 주인들이 투자를 목적으로 구매를 한 집들입니다.

보통 돈이 있는 사람들은 대출을 받아서 투자를 많이 하는 편입니다.
(사실 서민들은 대출받기를 꺼려하고 설사 필요한 돈을 대출받더라도 소액대출의 형태가 대부분입니다. 이자를 감당할 수 없기 때문이죠)
송파의 보통 25평형 아파트들의 가격이 10억 정도 합니다.
재미있는 것은 송파 지역에 많은 인구가 살긴 하나 아파트 역시 엄청 많습니다.
주공단지들이 재개발이 되면서 엄청난 고급아파트들이 줄줄이 들어섰고, 가락시장 주변의 아파트들까지 재개발이 되면서 엄청난 단지들로 투성입니다.
그런데, 사람들의 살 집이 없어서 갑자기 전세가 오를까요?

그 이유는 바로 10억의 집값 중 4~5억은 바로 대출이라는 것이죠.
그런데 갑자기 대출금을 갚아야될 처지가 되니 방법이 없어집니다. 1억을 감당할 수가 없으니 바로 전세값을 1억 올립니다. (물론 집값의 80%정도가 전세값으로 형성되는 것이 맞습니다만, 사실 10억 아파트에 2억 전세가 대다수입니다. 그만큼 거품이라는 것이죠)
그리고 하필 신천, 잠실역 주변의 주공 신축단지들이 처음 들어온 시기가 딱 2년이 지나서 재계약 혹은 이사를 해야하는 시기와 맞물려서 인상을 요구하니 어쩔 수 없이 이사를 하던지 돈을 올려줘야겠죠?

은행은 친절하게도 대출금 돌려막기를 해줍니다. 세입자에게 1억을 빌려주는 것이죠. 그럼, 집주인은 다시 1억을 은행에 갚게 되는 것입니다.

자 일단, 강남, 송파, 서초에서 이렇게 이상하게 값이 올라갔습니다.
그런데, 거기다, 강북 및 수도권 지역에서 한꺼번에 재개발, 재건축 붐이 일어납니다.
2,3년안에 아파트 밀고 새로 지을려고, 무조건 시작합니다.
안그래도 강남3구에서 이사를 하는 사람들이 타지역으로 가서 전세를 구하고 있는 상황에서 재건축으로 인해 다시 전세자들이 몰립니다.
그럼 전세란이 시작되는 것입니다.

하지만, 전세대란이 일어나지는 않습니다.
왜냐? 실제로 강남3구에 전세로 살던 사람들은 지금 가지고 있는 돈보다 낮은 집은 선호하지 않습니다.
즉, 송파에서 2억 전세를 살던 사람이 강북에서 1억 전세로 들어가지 않는 다는 것이죠.
그렇게 되면 어떻게 되겠습니까?

언론이 수도권 미분양 아파트들을 친절하게 소개시켜주면서, 전세값이나 집사는 값이나 차이가 없다는 기사가 연일 쏟아지게 됩니다. 그럼 결국 그 사람들은 그래 이기회에 대출 조금 더 받아서 집사자 이러면서 다시 집을 구입하게 되는 것이죠. 그렇게 되면 세입자의 수는 다시 줄어듭니다. 그리고, 정부는 골치아픈 미분양분과 추가분양분들을 잘 팔게 되고 집값을 떨어지는 것은 막게 되는 것이죠. 그리고 전세가 올랐다고 이미 말을 해 놨으니 집값 역시 오르게 되는 것이죠.

그런데, 일부 서민들을 위한 전세는 대란이 올수 있습니다.
왜냐, 강남3구에서 전세값이 하루아침에 1억이 올랐는데다, 재개발, 재건축으로 임시 거취를 찾는 사람들이 많아지면 당연히 1억미만의 전세는 오르게 됩니다. 즉, 서민들을 위한 전세는 부족해 질 수 있다는 것입니다. 사실 돈이 조금이라도 여유가 있거나 1억 초과 3억 미만의 정도의 전세를 사는 세입자들은 다시 집구하는데 큰 무리는 없습니다.
그러나, 실제 1억 미만의 전세들은 타지역 전세값 상승으로 동반상승하기 때문에 서민들이 사는 집들은 3천만원, 4천만원, 5천 미만의 집들은 없어지는 것이죠

그럼 정말 전세대란은 올 것인가?
올 가능성은 있습니다. 단, 서민들의 전세대란을 말합니다.
제가 지금 잠실 지역에 살고 있지만, 집이 너무 좁아 집사람과 좀 넓은데를 구하기 위해 일단 몇군데 지역을 정해 돌아다녀 봤습니다.
부동산들을 둘러보니 요새 매물이 없다는 둥, 나와도 바로 나가고, 전세값이 자꾸 오른다는 둥 하더군요.

그래서 지역만 정한 채 인터넷 부동산중개업체에 등록을 하여 전세를 구해봤습니다.
그 없다던 매물이 어디서 났는지 하루종일 일을 못할 정도로 전화가 오더군요.
저는 그래서 오히려 지금 집을 내어 놓으면 안나가는 건 아닌가라는 걱정까지 했습니다.

이처럼 지금은 전세대란 정도는 아닙니다.
하지만 정부 정책은 집값을 잡기 위해서라기 보다는 강남 3구(강남, 송파, 서초)의 집값을 보존해 주고(오히려 상승을 부축였죠), 미분양된 아파트들을 처분하기 위해서로 보이는군요.